알마티 임대주택 시장의 변화… 오피스텔 형식 유행 시작
(한인일보) = 알마티의 임대 주택 시장이 변화하고 있다. 이러한 변화의 이유는 크게 두 가지로 꼽힌다.
첫째, 신규 시장에 투자용 아파트가 증가했고, 둘째, ‘기숙사 또는 오피스텔’라는 새로운 시장 부문이 등장했기 때문이다.
전문가들은 최근 몇 년 동안 수요를 초과하는 주택 공급이 이루어지면서, 일반 주택을 구입하여 임대하는 방식에서 얻는 소득에 만족하지 못하는 사람들이 이 오피스텔 부문으로 눈을 돌리고 있다고 분석하고 있다.
임대 주택(사설 기숙사)의 등장은 언제, 왜?
소련식 기숙사가 아닌, 수십 개의 방이나 소형 아파트로 구성된 현대식 기숙사는 최근의 트렌드가 아니다. 이러한 기숙사는 오래전부터 알마티에 등장하기 시작했으며, 주로 시장 근처에 자리 잡고 있다. 알마티 최대 도매시장인 ‘알튼오르다’시장이나 ‘바라홀까’ 도매시장 근처에 땅이나 집을 가진 개인 소유주들은 채소밭 대신 방이 여러 개인 숙소를 짓곤 했다. 각 방마다 개별 출입구가 있었고, 화장실과 부엌이 딸린 곳도 있었으며, 야외 편의시설이 있는 곳도 있었다.
알마티에서 부동산 중개업을 하는 알렉산더 비케토프는 이러한 숙소에는 주로 알마티로 이주해 벼룩시장이나 건설 현장에서 일하는 사람들이 거주했다고 설명한다.
하지만 몇 년 전부터 기숙사형 숙소가 눈에 띄게 늘어나기 시작했다. 시장 주변뿐 아니라, 스튜디오 아파트처럼 잘 관리된 공간에 개인 부엌과 샤워 시설까지 갖춘 현대적인 형태로 지어지기 시작한 것이다.
이제 기숙사형 숙소(한국식 오피스텔과 유사)는 널리 퍼져 있으며, 임대 시장에서 저렴한 주거 형태를 제공하고 있다. 이는 카자흐스탄 최대 도시인 알마티의 일반 아파트 임대료가 일자리를 찾아 온 대부분의 사람들에게 너무 비싸기 때문이다. 현재 카자흐스탄의 모든 주요 도시에 기숙사형 숙소가 있지만, 특히 남부 수도인 알마티에 가장 많이 분포되어 있다.
“현재 알마티의 임대료는 카자흐스탄에서 가장 높습니다. 잘 개발된 지역의 일반적인 원룸 아파트 임대료는 최소 18만 텡게에 공과금이 별도로 추가됩니다.”라고 알렉산더 비케토프는 전했다.
또 다른 주택 임대 전문가인 드미트리 말체프는 기숙사가 알마티의 주택 시장을 완전히 바꿔놓았다고 덧붙였다. 이제 이 분야를 무시할 수 없다는 것이다.
말체프는 “알마티는 지리적 이점을 고려했을 때 이미 도시 곳곳에 기숙사가 들어서 있습니다. 기숙사를 짓고 임대하는 것이 하나의 사업 모델이 되었습니다. 예전에는 건설 당시 아파트를 매입하여 임대하던 사람들이 이제는 기숙사를 이용하고 있습니다.
또한, 외국인 노동자를 고용하는 기업들도 기숙사를 고객으로 확보하고 있습니다. 기업들은 이민국과의 불필요한 접촉을 피하기 위해 직원들을 한 곳에 모아 기숙사를 임대합니다.”라고 설명했다.
알렉산더 비케토프에 따르면, 저렴한 임대 주택 부족 현상 속에서 시장은 수요에 맞춰 변화하고 있다고 한다.
“소매업, 외식업, 건설업 종사자뿐 아니라 많은 유학생들에게 아파트 임대료는 감당하기 어려운 수준이 되었습니다. 저렴한 호스텔도 아직 충분하지 않고, 가족이 있는 사람들에게는 거주 환경이 항상 편리한 것은 아닙니다. 전반적으로 수요가 증가했고, 관련 업체들도 이에 맞춰 변화하기 시작했습니다.”
임대 사업자 알렉산더 레빈은 주로 상태가 좋지 않은 오래된 아파트나 내부 공사가 완료되지 않은 신축 아파트를 매입하여 빠르게 리모델링한 후 더 높은 가격에 되파는 사업을 한다. 그는 한때 원룸이나 투룸 아파트를 사서 임대하는 것이 많은 사람들에게 간단하고 수익성 좋은 방법이었다고 한다. 하지만 시간이 흐르면서 수익성이 떨어져 흥미를 잃게 되었다고 한다.
레빈은 “지금은 기본 구조의 아파트를 2,500만 텡게에 사더라도 리모델링에 투자해야 하고, 월세는 20만~25만 텡게 정도 받을 수 있습니다. 그 돈의 일부는 결국 유지보수 비용으로 나가게 되죠. 그렇게 해서 수익을 내기 시작하고 투자금을 회수하는 데 얼마나 걸릴까요? 10년은 걸립니다. 너무 긴 시간이죠. 게다가 매년 물가상승률도 높고요.” 라고 말했다.
부동산 중개인 비케토프에 따르면, 이제는 차라리 땅을 사서 2층짜리 현대식 기숙사를 짓고 스튜디오 아파트 20~30채를 만드는 것이 더 수익성이 좋다고 한다.
이런 유형의 주택은 어떤 모습일까?
알렉산드르 비케토프의 설명처럼, 대부분 1층, 2층, 많아야 3층짜리 길쭉한 집이다. 모듈식일 수도 있고, 일체형이나 경량 콘크리트처럼 더 견고한 구조일 수도 있다. 출입구는 별도로 되어 있어 아파트 또는 오피스텔 형태이다.
비케토프는 “저는 28제곱미터 크기의 아파트 20세대로 구성된 현대적인 기숙사를 건설하는 프로젝트를 준비했습니다. 각 방에는 샤워 시설이 갖춰진 욕실과 간이 주방이 마련될 것입니다. 모든 방은 가구가 완비되어 있으며, ‘바로 입주하여 생활할 수 있는’ 형태입니다.”라고 내부구조를 설명했다.
비케토프에 따르면, 이러한 기숙사들은 주로 도심의 저지대에 건설되고 있지만, 이미 도심 곳곳에 들어서고 있다. 학생들을 위한 유사한 기숙사들이 기존 및 건설 중인 지하철역 근처에 생겨나고 있다.
또한 공장들이 많은 근교에는 공장 출퇴근자를 위해 이런 유형의 주택이 늘고 있다고 한다.
방 임대료는 얼마인가?
비케토프에 따르면, 알마티의 일반적인 35제곱미터 아파트의 경우 제곱미터당 평균 가격은 5,500~6,000텡게이니까 월세는 21만 텡게 정도 된다. 그래서 편안한 기숙사 형태의 아파트는 이보다 20% 저렴한 수준을 보이고 있다.
비케토프는 저렴한 주택에 대한 수요가 높기 때문에 이런 유형의 주택공급이 증가할 것이라고 말한다.
한편, 변호사 막심 모스토비치는 그는 카자흐스탄에서는 소형 아파트, 미니 기숙사, 타운하우스, 10~30개의 스튜디오가 있는 아파트 단지와 같은 복합 시설은 “일반적인 방 임대”로 간주되지 않는다고 설명한다. 법적으로 이러한 시설은 자본 건설 프로젝트이며, 도시 계획 및 건설 관련 법률이 적용된다.
모스토비치 변호사는 여러 개의 아파트나 주거용 방이 있는 건물은 단독주택이 아닌, 다세대 주택이나 특수 목적 주거용 건물로 분류된다고 한다. 그래서 이러한 사업을 계획하는 사람은 누구나 해당 토지가 다세대 주택, 기숙사, 상업용 건물(호텔), 연립주택 등 적절한 용도로 지정되어 있어야 한다는 점을 사전에 알아야 한다고 지적했다. 만약 토지가 개별 주거용 건물로 지정되어 있거나 농지 또는 텃밭으로 등록되어 있다면, 그곳에 기숙사를 짓는 것은 사실상 불법이라고 주의를 당부했다.
불과 3년 전만 해도 알마티에서 빈 임대 아파트를 찾는 건 어려웠다. 당시 월세는 저렴하지 않았지만 공급이 제한적이었기 때문에 광고만 내면 하루 이틀 안에 계약이 성사되곤 했다. 하지만 그 이후로 도시에 많은 신규 주거 단지가 건설되었고 이들 중 임대사업을 위해 수십 채, 많게는 수백 채의 아파트를 높은 가격에 사들인 투자자들은 이 물량을 임대시장에 내놓았다. 집주인은 손해를 보면서 임대할 수 없고, 세입자 역시 비싼 비용을 지불하면서 임대할 수 없는 팽팽한 긴장관계가 형성되었다. 이러한 사회환경은 저렴한 가격의 소형 주택이라는 새로운 부문의 발전을 가져왔다.
따라서 알마티로의 이주 흐름이 계속되는 한, 오피스텔형 임대주택 건설은 더욱 활발해질 가능성이 높다.
