주택 공급 늘리는 카자흐스탄
카자흐스탄의 인구가 증가하면서 주택 공급도 늘어나고 있다. 지난 10년(2010~2019) 동안 카자흐스탄의 인구는 약 13% 증가했고 2019년에 1860만 명을 기록했다. 이 기간 카자흐스탄의 연평균 인구 증가율은 1.4%로 지난 10년간 전 세계 평균 인구 증가율(1.1%)보다 높은 수치를 나타냈다. 이러한 추세가 지속된다면 2021년 카자흐스탄 인구는 1900만 명에 도달하고 2025년에 이르면 2000만 명을 넘어설 것으로 예상된다.
인구가 증가함에 따라 카자흐스탄 정부는 이에 맞춰 주택 공급을 늘리고 있다. 인구가 13% 늘어난 기간 동안 카자흐스탄의 주택면적은 총 34% 증가했다. 2019년 기준 총 주택 면적은 전년대비 2.2% 증가한 3억6000만㎡를 기록했는데, 국민 1인당 주택 면적은 2018년 21.6㎡에서 21.9㎡로 늘어났다.
카자흐스탄의 주택건설 투자 규모는 2010년부터 지속적인 증가세를 보이고 있다. 지난 10년 동안 주택건설 투자금액은 2010년 3360억 텡게(당해 평균환율 기준 약 23억 달러)에서 2019년 1조4230억 텡게(약 37억 달러)로 현지화 기준 4배 이상 증가했다. 2013년부터 7년 연속 연간 투자 증가율은 두 자릿수 성장을 기록하고 있다.
2020년 첫 4개월 동안의 주택 건설 투자금액은 3819억 텡게(’20년 1분기 평균환율 기준 약 10억 달러)로 전년 동기 대비 17.5% 증가한 것으로 알려졌다. 지역별로 봤을 때 카자흐스탄의 두 대도시가 투자 규모 성장에 절대적으로 기여했는데 누르술탄은 전년 동기 대비 62.8% 증가한 699억 텡게(약 1억8000만 달러)가, 알마티는 23.7% 증가한 770억 텡게(약 2억 달러)가 투자됐다.
올해 카자흐스탄 정부는 국민주택 공급을 위한 국가 프로그램 ‘Nurly Zher’를 실시하고 있다. 카자흐스탄의 ‘Nurly Zher’에 따르면 매년 주거지 면적을 2070㎡씩 확대하고 러시아(25.8㎡), 동유럽(폴란드 25㎡) 및 서구 국가(미국 39㎡)보다 뒤처져 있는 1인당 주택면적을 2025년까지 26㎡로 확장하는 것이 목표다.
주택담보대출 용이, 금리하락
현재 카자흐스탄의 주택 수요가 늘어나고, 담보 대출이 용이해지면서 주택 가격은 지속 상승했다. 2019년에 교부된 주택담보대출의 규모는 전년대비 4490억 텡게(약 12억 달러)가 증가(+33.8%)한 1조8000억 텡게(약 46억5000만 달러)를 기록했고 최근 10년간 가장 높은 성장률을 보였다. 결과적으로 2010~2019년 기간 주택담보대출 규모는 약 2.5배 증가했다. 이러한 성장세가 지속된다면 올해 주택담보대출 규모는 2조 텡게(’20년 3분기 평균환율 기준 약 48억 달러)를 초과할 것으로 보인다.
이에 따라 2019년 주택 가격은 최근 4년 동안 가장 큰 폭으로 올랐고, 신축 주택의 1㎡당 가격은 29만 텡게(약 758달러)로 전년대비 9.9% 상승했고 비신축 주택의 1㎡당 가격은 약 20만 텡게(약 523달러)로 7.7% 오르기도 했다.
코로나의 영향으로 잠시 주춤
이 같은 상황에서 신종 코로나 바이러스 사태는 카자흐스탄 국민들의 주택 구매수요 감소를 가져왔다. 실질소득 감소와 장기간에 걸친 채무상환 능력 하락은 카자흐스탄의 국민들로 하여금 주택구매를 미루거나 포기하게 만들었다. 지난 몇 년 동안 급속 증가한 주택담보대출 규모가 올해 둔화된 것은 이러한 현상이 반영된 결과로 풀이된다.,
올해 1~7월 주택 매매 거래 건수는 147,455건으로 전년 동기 대비 16.6% 감소했고 4개월 연속 16~23%의 감소율을 보였다. 거래 규모가 감소하면서 주택 가격의 상승세도 함께 둔화되고 있다. 3~5월 1차 록다운이 시작되기 전까지 2월과 3월 주택 거래 건수가 두 자릿수 비율로 증가했다는 점을 감안하면 올해 코로나가 주택시장에 미친 악영향을 가늠해 볼 수 있다. 코로나 사태가 해결되지 않는 한 주택구매 수요는 계속 감소할 것으로 전망된다.
카자흐스탄 부동산 중개업자 연합회장인 Larisa Stepanenko는 이와 관련해 “록다운 기간 중 부동산 거래는 없었고 새로 등록된 구매 건수도 없었다. 록다운이 종료된 후 수요가 점차로 형성되고는 있으나 완전한 회복을 위해서는 코로나 사태가 안정화돼야 하고 확진자 발생 수가 줄어들어야 한다”면서 “국민들이 다시 일터로 돌아가고 보다 안정적인 소득 환경을 되찾게 될 때, 비로소 주택 임대, 구매 등의 수요 증가에 대해 논할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
